¿Puedo realizar reformas en edificios fuera de ordenación?

Juan Mocholípor Juan Mocholí16 junio, 2022

Cuando tenemos una vivienda, o queremos adquirirla, debemos de conocer, además de su situación registral (como es su titularidad y cargas), su situación urbanística tal y como comentábamos en nuestro anterior artículo sobre las distintas comprobaciones para identificar correctamente un inmueble.

Reformas fuera de ordención

Situación registral y urbanística

La situación registral se refleja en el Registro de la Propiedad, y podemos conocerla consultándola a través de las Notas Simples, o de Certificaciones que emiten los Registros de la Propiedad.

La situación urbanística no se refleja con total exactitud en los datos que constan en el Registro, sino que deberemos acudir al ayuntamiento al que pertenece el inmueble y consultar cual es el planeamiento urbanístico (en adelante PU) que le afecta. El PU puede cambiar a lo largo del tiempo, ya que los ayuntamientos tienen potestad para redactarlo o modificarlo, pudiendo afectar a nuestro inmueble. Tanto si se trata de un nuevo planeamiento, como si se trata de una modificación del mismo, se realiza a través de procedimientos reglados establecidos en las distintas normativas urbanísticas de las Comunidades Autónomas, que son las que tienen la competencia exclusiva en esta materia. Aunque se someten a distintos trámites entre los que está la información pública, hay que tener en cuenta que en general no se notifica directamente a los interesados.

¿Qué sucede con una construcción fuera de ordenación?

Dentro de las situaciones que nos pueden afectar del planeamiento, una importante es la situación de Fuera de Ordenación. Esto significa que nuestro inmueble no se ajusta ya totalmente al PU, y esto puede afectarnos mucho. Hay que decir que la situación de Fuera de Ordenación, en la mayoría de legislaciones urbanísticas de las CC.AA. tiene dos niveles;

  1. El propiamente dicho, para aquellos inmuebles que son manifiestamente incompatibles con el planeamiento.
  2. Y otro para las situaciones en que, no cumpliéndolo totalmente, si son compatibles, aunque no totalmente, con el planeamiento.

Una de las características del planeamiento es que en general, pueden pasar muy largos periodos de tiempo hasta que se ejecuta, o en el caso de los inmuebles no totalmente adecuados, simplemente sólo les afecte en caso de que el inmueble se reedificara totalmente, cosa poco frecuente.

Por lo tanto, como propietarios o adquirentes del inmueble, nos planteamos:

¿Qué obras podremos hacer en un inmueble en fuera de ordenación?

El PU regula las obras y usos que podemos ejecutar y para qué usos podemos realizar en nuestro inmueble. Las obras las podríamos considerar de tres niveles:

  1. Reconstrucción: no estarían permitidas en ningún caso de fuera de ordenación.
  2. Rehabilitación: podrían estar permitidas en caso de inmuebles no adecuados.
  3. Mantenimiento y conservación: estarán siempre permitidas.

Se entiende por obras de conservación aquéllas cuya finalidad es la de mantener al edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución. Se incluirán en este tipo, entre otras, las de reposición de instalaciones, el cuidado de cornisas, salientes y vuelos, la limpieza o reposición de canalones y bajantes, la reparación de cubiertas, y la sustitución de solados, yesos y pinturas interiores.

¿Qué establece la Normativa urbanística?

Aunque se debe consultar siempre la normativa urbanística del planeamiento vigente, en que nos dará explicación del grado de afección de nuestro inmueble y de cómo se puede actuar sobre él, respecto a las obras de conservación, el artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece:

El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:

  1. Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
  2. Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Este artículo tiene carácter básico dictado en virtud de las competencias que la Constitución Española atribuye al Estado competencia exclusiva, tal como consta en la Disposición final segunda de la Ley, por lo tanto la conservación y mantenimiento de los inmuebles es un derecho y un deber inherente a la propiedad, independientemente de la situación urbanística en la que se encuentren, y está amparado por la Ley del Suelo del Estado Español, en materia competencia exclusiva del mismo, otorgada por la Constitución Española en su artículo 149.

Por lo tanto, la conservación de un inmueble es un derecho y un deber del propietario.

Debes saber que, si solicita un Informe de Valoración o Tasación a una sociedad homologada por el Banco de España como Gloval, no sólo conocerá su valor, sino que el informe reflejará, entre otras cosas, la situación urbanística del inmueble en el momento de la tasación. ¡Quedamos a tu disposición!


Juan Mocholí

Juan Mocholí

Director Territorial de Levante. Arquitecto por la Escuela Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Valencia. Especialista en Valoración Inmobiliaria y en Gestión Urbanística por la Universidad Politécnica de Cataluña.

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