Todo lo que debes saber sobre el reglamento de la ley del suelo y la fijación del justiprecio en el ámbito rural

Cuando nos enfrentamos ante un proceso expropiatorio es normal que surjan muchas dudas, puesto que se trata de un procediendo administrativo complejo en el que a menudo existe confrontación de intereses entre el expropiado y la beneficiaria, de tal forma que, cuando no se produce un acuerdo amistoso entre partes para la adquisición de los bienes o derechos objeto de expropiación, se debe recurrir a la determinación de su justiprecio.

En este artículo te ayudaremos con la resolución de todas las dudas que te puedan surgir, respondiendo a las siguientes preguntas:

• ¿Qué normas debemos aplicar cuando queremos realizar una valoración para determinar el justiprecio de una expropiación?
• ¿Esta normativa afecta a todo el territorio nacional?
• ¿Qué consideración tiene el suelo rústico (no urbanizable) en el reglamento de la ley del suelo?
• ¿Qué criterio valorativo establece el reglamento de valoraciones para la situación de suelo rural?
• ¿Cuáles son las diferencias entre renta real y renta potencial de la explotación?
• ¿Cómo se compone el valor final del suelo?
• ¿Existen otras partidas que puedan incluirse en el justiprecio de la expropiación de una finca rústica?

En el ámbito de las valoraciones existen diversas normativas que rigen los principios, conceptos e incluso métodos de cálculo a utilizar en función del objeto o inmueble cuyo valor se pretende calcular. La elección de estas normas dependerá de la finalidad requerida en el informe de valoración que se pretenda realizar, por lo que resulta fundamental elegir cuál de las opciones existentes es la apropiada.

Entre las normas más utilizadas están: las recogidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, utilizadas para el cálculo del valor de tasación bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras; las normas Internacionales de Valoración (RICS), para operaciones internacionales y transacciones corporativas; o incluso los procedimientos de valoración colectiva de carácter general (PVCCG), utilizados por catastro para determinar un nuevo valor catastral para la totalidad de los bienes inmuebles de un municipio. No obstante, como comprobamos, ninguna de las expuestas es válida cuando la finalidad de la valoración es expropiatoria, es decir, debe servir para la determinación del justo precio.

Para la fijación del justiprecio en las expropiaciones de bienes inmuebles se debe contemplar exclusivamente el sistema de valoración previsto en la ley que regula la valoración del suelo, es decir, el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, posteriormente sustituido por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La disposición final segunda del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, autorizó al Gobierno para proceder al desarrollo de la citada Ley, llegándose así al actual Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, texto legal cuyos preceptos desarrollan, explican o complementan los artículos que se refieren a la valoración dentro de la Ley del Suelo.

Por lo tanto, el reglamento de la ley de suelo se corresponde con el principal texto legal que debemos tener en consideración cuando se realice una valoración a efectos expropiatorios.

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana regula para todo el territorio estatal y por primera vez el Estado ha procedido a desarrollar reglamentariamente una Ley de Suelo. Por lo tanto, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración que contiene el reglamento serán de aplicación en toda España.

La ley del suelo propone únicamente dos tipos de situaciones; la situación de suelo rural y la situación de suelo urbanizado. Los suelos considerados en situación de suelo rural son:

El preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística

El que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

Teniendo en cuenta lo expuesto podemos concluir que cualquier finca rústica debe ser considerada como en situación básica de suelo rural.

Para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas.

El desarrollo de los artículos de la Ley conduce a la sustitución teórica de la renta de la tierra por la renta de la explotación. En la misma dirección debe considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, lo que permite incluir en la valoración la mejora tecnológica y económica para la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural.

Es aquella que corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Es aquella que puede ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización que conllevará un incremento de su valor.

El factor global de localización se corresponde con el producto de tres factores de corrección; por accesibilidad a núcleos de población, por accesibilidad a centros de actividad económica y por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

En este sentido la más clara sería la correspondiente a las edificaciones, construcciones e instalaciones. Todas ellas se tasarán teniendo en consideración la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales, así como su valor al final de su vida útil y la antigüedad y estado de conservación que presenten.

No obstante, en un proceso expropiatorio pueden darse otras muchas partidas que deben ser incluidas en el justiprecio tales como, por ejemplo, las relativas a la conformación de servidumbres, ocupaciones temporales en la finca, división del predio, perdidas de rendimientos en la zona no expropiada. En definitiva, cualquier daño o perjuicio causado a la propiedad puede ser cuantificado y formará parte de la indemnización.

Además de lo anterior, también debe ser aplicado el denominado como premio de afección, que se corresponde con una forma de compensación del valor afectivo que, al margen del puramente objetivo, tiene para los propietarios el bien expropiado, o dicho de otra forma, lo concede la ley por la privación de los bienes que estando en poder de los expropiados dejan de pertenecer a su patrimonio y posesión, en contra de su voluntad.

En Gloval contamos con un departamento multidisciplinar con gran experiencia en la aplicación y en la interpretación práctica del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo. Por lo tanto, si tu finca se ve afectada por un proceso expropiatorio no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te asesoraremos en todo lo que necesites.