15 términos que deberías conocer para convertirte en un experto en tasación inmobiliaria

Joaquín Santospor Joaquín Santos17 junio, 2021

¿Quieres convertirte en un experto en tasación inmobiliaria? Qué mejor manera de aprender que con un caso real. En el artículo de hoy, Jorge, uno de nuestros técnicos nos cuenta en primera persona un caso real que le ocurrió con un amigo:

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El otro día, un amigo del colegio me comentaba que tenía la intención de comprarse un piso para ir en épocas estivales y disfrutar de unos días de desconexión con la familia a lo largo del año. Aquí introducimos los primeros términos, se trata de diferenciar lo que es una vivienda de primera residencia de una vivienda de segunda residencia, esto es importante a la hora de pedir un préstamo, pues las condiciones para una segunda residencia suelen ser más restrictivas en cuanto a porcentaje de financiación. Resumiendo, y en pocas palabras, podemos decir que una vivienda de primera residencia es tu domicilio habitual, mientras que las de segunda residencia tienen un carácter temporal.

Se me ocurrió comentarle que barajara la posibilidad de adquirir la vivienda mediante un contrato de opción de compra, así podría tener la posibilidad de disfrutarla durante un tiempo, para ver si finalmente le iban a dar el uso que esperaban. Esta opción de comprar una vivienda, generalmente suele conllevar el pago de una renta mensual con la posibilidad de adquirirla a un precio pactado inicialmente, en ocasiones descontando todo o parte del alquiler fijado. Generalmente estos precios fijados, suelen estar algo más altos que el mercado.

Finalmente llegó el día de hacer la tasación, pues precisaría de un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda. Mientras el técnico tasador hacía la correspondiente visita, tomaba los datos de las características constructivas y condiciones de habitabilidad, vio que también estaba tomando medidas y levantando un croquis de la vivienda. Curioso mi amigo le preguntó viendo que solamente tomaba medidas interiores, si tendría en cuenta también en la tasación la superficie de los armarios y de las zonas comunes. El tasador, amablemente le explicó que lo que el solía comprobar era la superficie útil de la vivienda, para posteriormente y en función del grosor de las paredes y muros estimar la superficie construida de la vivienda, a la que en último término añadiría una estimación de la superficie construida de las zonas comunes en función de las características y dotaciones del edificio, al ser una vivienda plurifamiliar en división horizontal (vamos un piso)

Recibida la tasación por parte de mi amigo, me llama para que le explique algunos términos y conceptos de valores técnicos que aparecían en el informe de tasación. Os transcribo en términos coloquiales lo que el interpretó de mis explicaciones quizás algo más técnicas:

    • Vida útil: “Lo que dura el edificio en pie sin caerse desde que se construye. Parece que lo estimáis según el uso que tiene”.
    • Depreciación física: “… así que en función de la vida útil del edificio estimáis el valor de lo que se ha deteriorado por el paso del tiempo…”
    • Comparables: “… o sea, que son los pisos que se venden en la zona lo más parecidos posibles…”
    • Depreciación funcional: “… y además de la depreciación física por los años que han transcurrido desde que se construyó, si el piso no se puede usar como vivienda por su estado le bajáis el valor…”
    • Valor de reemplazamiento: “… en pocas palabras, lo que vale el suelo más lo que cuesta construirlo incluyendo los gastos asociados a la construcción…”
    • Comparables: “…entonces estos son los pisos que se ofertan lo más parecidos al que yo voy a comprar…”
    • Valor Hipotecario: “… el valor sobre el que me van a calcular el préstamos que me van a dar…”… y dices que debe ser estable y duradero en el tiempo? A ver si es verdad y no baja…”

Por último, viendo el Certificado de la tasación, me preguntó por estos comentarios que aparecen en negrita y que ponen como condicionantes y advertencias. Le comento que generalmente los condicionantes impiden que la entidad facilite el préstamo hasta en tanto no se solventen y que suelen incorporarse cuando el tasador no ha sido capaz de realizar algunas de las comprobaciones mínimas que exige la normativa (estado de ocupación, vista del inmueble, documentación necesaria…) descubre en este artículo cómo evitarlos. Las advertencias tienen un carácter menor de importancia, pero hay que tenerlas en cuenta porque podrían afectar al valor del inmueble.

¡Esperamos que tras leer la historia de Jorge y su amigo ya seas todo un experto en la materia! Si aún quieres profundizar un poco sobre estos términos inmobiliarios te los explicamos con mayor detalle en este listado:

Palabras clave sobre tasación inmobiliaria que debes conocer:

A. Términos generales de una tasación

1. Vivienda de primera residencia:

Se entiende que una vivienda es de primera residencia cuando por sus características y su ubicación tenga como destino más probable el de considerarse como vivienda habitual, aunque el destino actual sea otro.

2. Vivienda de segunda residencia:

Se entiende que una vivienda es de segunda residencia, cuando por sus características y su ubicación tenga como destino más probable el de considerarse como residencia temporal, aunque el destino actual sea diferente.

3. Opción de compra:

Son contratos mediante el cual, el propietario de una vivienda concede el derecho a comprarla a un precio fijado en un plazo determinado.

B. Superficies de una tasación

4. Superficie útil:

También conocida como superficie neta. Se corresponde con la superficie que se encuentra incluida dentro de la cara interna del cerramiento de la vivienda, incluye también la mitad de la superficie del suelo de uso privativo exterior cubierto, como terrazas, balcones, tendederos, etc. No incluye la superficie de paramentos interiores fijos, ni conductos de instalaciones, ni superficie de suelo cuya altura es inferior a 1,50 metros. Tampoco se consideran espacios abiertos descubiertos.

5. Superficie construida sin zonas comunes:

También conocida como superficie construida. Se corresponde con la superficie útil a la que se incorporan las superficies de las divisiones interiores, así como el 100% del cerramiento exterior y el 50% de las medianerías compartidas.

6. Superficie construida con zonas comunes:

Se corresponde con la superficie construida, a la que se le añade la parte proporcional de los elementos comunes del edificio según su cuota. Generalmente es una estimación en base a los espacios comunes del edificio.

C. Valores técnicos de una tasación

7. Valor Hipotecario:

Los informes de tasación de viviendas con finalidad de garantía hipotecaria, terminan adoptando como valor de tasación un valor hipotecario. Este valor hipotecario es el resultado de una tasación prudente que tiene en cuenta la posibilidad de comerciar con la vivienda en el futuro, según aspectos duraderos a largo plazo. Este valor hipotecario, no incluye elementos especulativos.

8. Valor de reemplazamiento:

También conocido como coste de reemplazamiento o valor de reposición. El valor de reemplazamiento puede ser Bruto o a Nuevo (VRB), y se correspondería con la suma de las inversiones necesarias para construir una vivienda similar a la tasada en la fecha de valoración, usando la tecnología y materiales de construcción actuales. En pocas palabras, la suma del valor del suelo más el valor del vuelo o construcción. También tenemos el Valor de Reemplazamiento Neto o Actual (VRN), y se correspondería con el (VRB) menos la depreciación física y funcional de la vivienda en el momento de ser tasada.

9. Depreciación física:

Es la pérdida de valor que experimenta el valor de reemplazamiento de la vivienda en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

10. Depreciación funcional:

Es la pérdida de valor que experimenta el valor de reemplazamiento de la vivienda, considerando su obsolescencia, diseño y falta de adaptación para su uso.

11. Comparables:

También conocidos como testigos, son viviendas que se consideran similares a la vivienda objeto de tasación y son adecuados para aplicar una homogeneización. Las características que reúnen son su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad y estado de conservación entre otras características.

12. Vida útil:

Se conoce como el plazo durante el cual una vivienda podría ser usada en condiciones normales. Se conoce como vida útil total, si el plazo se calcula desde su reciente construcción o última rehabilitación integral, y será vida útil residual, si se calcula desde la fecha en la que se realiza la tasación de la vivienda. La normativa fija un plazo de 100 años para el uso residencial.

D. Condicionantes y Advertencias

13. Advertencia general:

Observaciones que se incluyen en los informes de tasación, siempre que se tienen dudas sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración.

14. Advertencia específica:

Además de las advertencias generales, los informes de tasación de viviendas pueden incorporar una advertencia específica mediante la cual, se advierte expresamente de la posibilidad de que el valor de tasación de la vivienda pueda sufrir un descenso de valor en el futuro. Para añadir esta advertencia, la Sociedad de Tasación tiene que valorar la situación de la coyuntura del mercado inmobiliario y sus características sobre ciclos pasados en el mismo mercado local, volatilidad apreciada en los precios, además de la posibilidad de que exista un mercado dominado por elementos especulativos.

15. Condicionante:

Para que pueda usarse un informe de tasación de una vivienda para la finalidad hipotecaria, el valor de tasación tendrá que emitirse sin ningún condicionante, por tanto, en términos generales, habrá sido posible realizar todas las comprobaciones mínimas de identificación física del inmueble mediante su localización e inspección ocular, estado de ocupación, uso o explotación, régimen de protección pública y adecuación al planeamiento urbanístico. En el supuesto de no poder comprobar alguna de estas circunstancias, el informe saldrá condicionado. Además, en viviendas en construcción, cuando no se disponga de Proyecto visado y Licencia de Obras.

Esperamos haberte ayudado, cualquier duda adicional que tengas puedes ponerte en contacto con nosotros, y si como el amigo de Jorge, tú también quieres solicitar una tasación para tu vivienda puedes hacerlo a través de nuestra web donde te ofrecemos un 20% de descuento.


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Joaquín Santos

Arquitecto Técnico por la Universidad Politécnica de Madrid, cuenta con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras su dilatada experiencia como Director Técnico, actualmente nos acompaña en Gloval Analytics como experto en análisis del mercado inmobiliario y desarrollo de negocio.

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