¿Qué métodos se usan para tasar una vivienda?

Este artículo no pretende ser un tratado de valoración, simplemente arrojar algo de luz a los diferentes métodos de valoración que se utilizan en la elaboración de un informe de tasación.

Empezamos por decir, que los diferentes métodos de valoración, se especifican en la propia normativa de valoración hipotecaria, indicando cuando aplicar uno u otro método según diferentes casuísticas. Esta metodología es sobre los que se sustenta el Valor Hipotecario.

El método de valoración más utilizado para la tasación de viviendas, es el Método de Comparación, que permite determinar el valor de mercado de la vivienda. Recordamos que el valor de mercado es el precio al que podría venderse la vivienda, en unas condiciones normales de oferta y demanda, sin vinculación alguna entre comprador y vendedor, sin información privilegiada y habiendo sido ofrecido públicamente al mercado.

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La aplicación de este método en la tasación hipotecaria, conlleva que exista un mercado representativo de viviendas comparables en la zona, con al menos dos años de antigüedad para conocer su evolución e identificar elementos especulativos. Para aplicar la comparación se precisa al menos seis datos de transacciones u ofertas de viviendas comparables, con información suficiente de los parámetros más relevantes para aplicar la homogeneización y su comparación con la vivienda que es objeto de tasación. La fecha de la oferta o de la transacción debe ser lo más reciente posible a la fecha de valoración, con el fin de que el valor de comparación refleje el valor de mercado actual.

Por otro lado, la selección de las ofertas de viviendas con las que se va a comparar la vivienda que se va a tasar, es crucial para que el valor de mercado sea lo más homogéneo posible y por tanto los coeficientes que se apliquen en la homogeneización sean los más adecuados posibles. Entre los parámetros más importantes en la selección podemos citar por ejemplo, la antigüedad del edificio, el estado de conservación, la orientación, el equipamiento de zonas comunes, si dispone de ascensor, etc.

Cuando la elección de los comparables sea de viviendas en oferta, habrá que deducir los gastos de comercialización.

Las viviendas que se encuentran alquiladas o en algún régimen de cesión de uso, será preciso tener en cuenta esta circunstancia. El que una vivienda se encuentre alquilada, a efectos de valoración hipotecaria, supone una limitación a la disposición de la misma en caso de ejecución hipotecaria. Es por eso, que hay que tener en cuenta las condiciones de ocupación de la vivienda.

El método de valoración que describe la normativa hipotecaria para viviendas alquiladas, es el método de actualización de las rentas contratadas.

Sin entrar en muchos detalles y a grandes rasgos, el valor que se obtiene de este método tiene en cuenta el importe de las rentas que está pagando el inquilino y el plazo que la vivienda va a estar alquilada. Así, en aquellas viviendas cuyas rentas mensuales estén muy por debajo del mercado y durante un plazo largo, la penalización en el valor de tasación será mayor.

Es preciso facilitar para su cálculo, el contrato de arrendamiento y sus novaciones, así como el último recibo. No disponer de esta documentación supondría la inclusión de un condicionante en el informe de tasación y por tanto paralización del préstamo hipotecario.

También conocidas como Viviendas de Protección Oficial, la normativa hipotecaria no especifica ningún método como tal, remitiéndose a la documentación administrativa correspondiente que acredite o permita calcular el Precio Máximo de Venta de la vivienda. El documento más extendido que permite este cálculo es la Cédula de Calificación Definitiva, en donde se indica la tipología, la legislación a la que está acogida, la fecha de calificación para calcular el plazo de vigencia y si existen limitaciones de tenencia y ocupación.

Resumiendo, y en términos generales, siempre calcularemos, cuando sea posible, calcular el valor de mercado por el método de comparación. Adicionalmente, si la vivienda está alquilada, se calculará también por el método de actualización de las rentas de contrato; y si además es una vivienda protegida, calcularemos el Valor Máximo Legal. El valor de tasación, será el menor de los calculados.

Existen otros métodos, según si sobre las viviendas existen algunas limitaciones, servidumbres o derechos como el de superficie, usufructo, habitación y/o de opción de compra. Pero esta metodología requiere de un análisis más exhaustivo y singular según cada caso y que el informe de tasación hará referencia a sus cálculos o condicionantes.

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