¿Qué está sucediendo realmente con los precios de la vivienda?

El comportamiento de los precios de la vivienda observado durante la crisis anterior sigue un patrón similar al de la “era Covid”, si bien el punto de partida de los precios no es igual en todo el territorio y las motivaciones de la crisis son muy diferentes.

Cuando parece que entramos en una nueva crisis, es inevitable que los que nos dedicamos al sector inmobiliario, nos preguntemos sobre el impacto que puede llegar a tener esta situación en los precios de los inmuebles. Analizar que ha pasado en otras crisis anteriores para ver las consecuencias y el impacto que ha tenido en los precios, nos puede ayudar a entender en qué momento nos encontramos y cómo afrontar los años venideros.

Precisamente esto es lo que nos hemos preguntado en Gloval, qué similitudes y qué diferencias encontramos entre la crisis del 2008-2013 y la actual crisis. Y lo hemos intentado plasmar en el primer informe sobre el Barómetro Residencial de Madrid y Barcelona en el que analizamos el comportamiento del precio de la vivienda.

Lo primero que queremos destacar son las causas que provocan las crisis, por lo que tenemos que señalar que mientras en 2008 la crisis se produjo por una mala praxis del sector financiero en la concesión de créditos inmobiliarios, y que tuvo como consecuencia directa un descenso de los precios del sector inmobiliario; la situación actual es muy diferente. Los efectos del confinamiento provocado por la pandemia del dichoso virus “COVID-19”, ha provocado una paralización de las principales actividades del país, y por tanto un descenso drástico del PIB e incremento del número de parados. Esto hace pensar que, si somos capaces de contener el virus, volveremos a una “normalidad” que nos permita mantener activo el mercado de trabajo; y por tanto el mercado inmobiliario no se resentirá tal y como apunta Carlos Gómez , Director de Gloval Analytics, en la Entrevista en la que ha participado para Negocios.tv

Si descontextualizamos y analizamos exclusivamente el precio del uso residencial en su conjunto, vemos que el comportamiento de los precios en los primeros meses de la pandemia, ha seguido una evolución similar a la anterior crisis, que se caracterizó por un estancamiento y contención de los precios en el período inicial, para continuar en meses siguientes con leves descensos interanuales. Anotamos que los descensos de la anterior crisis no fueron puntuales y se trasladaron durante 5 años, desde 2008 hasta 2013. En la situación actual, lo que se podía pensar en caídas puntuales más abultadas, como consecuencia de descensos del PIB del -21,6%, no se ha traducido en descensos significativos del precio. Esto nos hace ser cautos en nuestras previsiones, y aunque las estimaciones no son nada halagüeñas en cuanto a la evolución del PIB y del número de parados, sí pensamos que es posible observar mayores contracciones. Pero juega a nuestro favor la mayor solidez del mercado financiero y que una vuelta a la normalidad provocará una recuperación rápida de la economía y del mercado de trabajo, y en consecuencia del sector inmobiliario.

Entrando más al detalle zonal, vemos algunas discrepancias en los comportamientos del precio de la vivienda entre Madrid y Barcelona, pues mientras que en Madrid no llegamos todavía a los valores de precrisis de 2009, en Barcelona estos precios a finales de 2019, se encontraban por encima. Esto nos hace pensar, que, de continuar con las restricciones de movimiento, las contracciones de los precios en Barcelona serán algo más elevadas que en Madrid. Podemos observar cómo los descensos en Madrid capital son del -1,7% y en Barcelona algo más altos del -2,70%. Los descensos en las áreas metropolitanas de ambas ciudades también están a la baja, siendo mayor en Barcelona, del -1,30% frente al -0,60% de Madrid. Pensamos que cómo la recuperación de los precios en las áreas metropolitanas ha sido más tardía, el ajuste a la baja de los precios también se trasladará en el tiempo. Otra situación que estamos observando en el traslado de las bajadas de precios, es que las características de los inmuebles en estos municipios de la periferia, se hacen más atractivos al teletrabajo, con viviendas más grandes y con anejos que permitan más comodidades. Así, la demanda, se está concentrando a este tipo de viviendas unifamiliares y/o plurifamiliares más grandes con anejos de terrazas.

Al final, analizando los datos históricos, vemos que las variaciones de los precios de las viviendas, tanto al alza como a la baja, siguen ciclos que duran años; así los propietarios son reacios a bajadas puntuales importantes y los compradores a pagar sobreprecios en cortos períodos de tiempo.

Esperamos que el informe sobre el Barómetro Residencial de Madrid y Barcelona, sirva cuanto menos, para ver las semejanzas y diferencias entre una y otra crisis, que nos permita tener datos para evaluar su impacto y en consecuencia poder tomar decisiones acertadas.

¡Esperamos que hayas disfrutado de la lectura sobre el comportamiento del precio de la vivienda en España!

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