¿Cómo calcular el precio de la reforma de una casa antigua?

En este artículo vamos a daros las claves para acometer la reforma de una vivienda antigua. Además de orientaros sobre la forma de estimar el coste que supondrá la ejecución de las obras, os daremos consejos que esperamos os faciliten el trámite y consigan revalorizar el inmueble. Estos serán los puntos principales que abordaremos:

• Aspectos que influyen en el coste de una reforma
• Consejos para llevar a cabo una reforma
• ¿Cuánto se puede revalorizar mi vivienda una vez reformada?

El coste que puede suponer reformar una casa antigua es muy variable y lógicamente depende en primera instancia de la superficie de la vivienda. Por este motivo los datos que vamos a indicar en el artículo vendrán mayoritariamente referidos a euros por metro cuadro.

El resto de aspectos que influyen en el coste de la reforma son principalmente la intensidad de la misma, las calidades de los materiales que se utilicen y los costes de la mano de obra.

Para poder dar unos precios unitarios vamos a catalogar las intensidades en cuatro categorías:

1. Reforma “lavado de cara” que incluya únicamente acuchillado y pintura.
2. Reforma básica con acuchillado, pintura, pequeños cambios de distribución y puertas.
3. Reforma media (reforma básica + distribución + cuartos húmedos).
4. Reforma integral (distribución, carpinterías, instalaciones y acabados de todas las estancias).

Paralelamente clasificaremos la calidad de los materiales en:

• Sencilla: Podemos incluir dentro de calidad sencilla los suelos de laminado de madera (no es madera natural, sino melamina prensada), los solados y alicatados cerámicos de pasta blanca, la pintura al gotelet y calefacción con radiadores tradicionales y ventanas de aluminio o PVC sin rotura de puente térmico.
• Media: En cuanto a la calidad media se podrían encontrar los suelos de tarima de madera con la capa de madera noble de 3-4mm, los solados y alicatados de gres o gres porcelánico, la pintura lisa (calidad normal), calefacción por radiadores de diseño y climatización por splits y ventanas de aluminio o PVC con rotura de puente térmico.
• Alta: Y, por último, la calidad alta englobaría los suelos de madera maciza, los solados y alicatados de piedra natural o microcemento, la pintura lisa (calidad superior), calefacción por suelo radiante y climatización por conductos, y ventanas de perfil mixto (madera y aluminio) o de aluminio o PVC que garantizan un comportamiento energético muy exigente.

En cuanto a precios generales de la reforma, en función de las calidades, podríamos establecer una horquilla comprendida entre 100-150 €/m²c para reformas “lavado de cara”, entre 200-300 €/m²c para reformas básicas, entre 450-700 €/m²c para reformas medias y de entre 900-1.500 €/m²c para reformas integrales con calidades altas. Hay que tener en cuenta que estos precios son meramente orientativos, ya que el presupuesto global dependerá en gran medida del estado de conservación la vivienda.

Si la reforma que vas a acometer incluye sólo cuartos húmedos, como baños y cocinas, el precio puede variar desde aproximadamente 6.000 a 9.000 euros en el caso de los baños y de 8.500 a 11.500 euros en el caso de una cocina (sin incluir mobiliario ni electrodomésticos).

Es muy importante que tengas en cuenta el precio global de la reforma que vas a llevar a cabo, sobre todo cuando contratas la misma con una empresa constructora que no realiza el paquete completo de la obra (dejando aparte, por ejemplo, la carpintería, cocina, etc), porque estos presupuestos que a veces se piden aparte pueden hacer que se dispare el precio de la reforma completa. Tendrás que contar con todos los capítulos que conforman la obra completa para poder tener un precio global y no dejar ninguna sorpresa para el final.

Respecto a los costes de la mano de obra, pueden ser muy variables en función del área geográfica y la empresa constructora. Nuestro consejo es solicitar siempre varios presupuestos, puntualizando claramente las obras a realizar y comprobando que todos incluyan las mismas unidades de obra y mediciones. Esta es la única forma de poder compararlos fehacientemente y de que posteriormente no aparezcan trabajos no presupuestados que se creían incluidos en el precio total. Es muy recomendable contar con empresas constructoras que dispongan de los medios para realizar la reforma completa, responsabilizándose de su total ejecución. De esta forma siempre tendremos claro quién es nuestro interlocutor y no tendremos que coordinar a los diferentes oficios que intervienen en la obra.

La experiencia nos dice que siempre resulta recomendable contar con la intervención de un estudio de arquitectura especializado en reformas, principalmente en las que hemos denominado integrales. Sus honorarios (generalmente suelen variar entre un 5 y un 12% del presupuesto de la reforma) en comparación con el coste global de las obras, no suponen un gran sobrecoste y sin embargo, el trabajo que desarrollan te evitarán muchos problemas antes, durante y tras finalizar las obra. Su intervención nos ayudará a optimizar la nueva distribución, en la elección de los acabados, análisis de los presupuestos, elección del contratista y en la supervisión de los trabajos. Por todo ello nuestro consejo es contar con los servicios de estos técnicos especializados.

Además, deberás tener en cuenta que, según la intervención de que se trate y el edificio donde se ubica la vivienda (edificios con protección de patrimonio), necesitarás un proyecto firmado por un técnico para la solicitud de Licencia de Obras. Es importante que te asegures, antes de comenzar una reforma, de los trámites a seguir a nivel urbanístico (solicitud de licencia, etc), porque el no tener la documentación en regla puede hacer que te paralicen la obra, con la consiguiente repercusión económica y de tiempo que ello supone.

Si necesitas que te asesoremos sobre los trámites administrativos para la realización de una obra, en Gloval te podemos ayudar.

Lógicamente dependerá principalmente de la importancia de la reforma y de la mejora en aspectos como luminosidad y eficiencia energética. Aunque nuestro objetivo no sea vender la casa una vez reformada, debemos tener presente que mejorar la distribución manteniendo una adecuada proporción entre superficie y número de dormitorios y baños y utilizar materiales de una calidad acorde al nivel socioeconómico del barrio, mejorará su recolocabilidad en el mercado y consecuentemente optimizará su revalorización. Cumpliendo todos estos requisitos podemos aumentar el precio en un rango del 20-40%, si hemos sido eficientes en los costes asociados a la obra.

En GLOVAL disponemos de un equipo técnico especializado, que podrá asesorarte en el proceso realizando además un control de calidad y monitorización de la puesta en marcha de la obra que verifique la correcta ejecución y de este modo para poder acreditarlo en la obtención de subvenciones o financiación sostenible. Ponte en contacto con nosotros, si necesitas más información. ¡Será un placer ayudarte!