Incidencia de la Ley 7/2021 - LISTA en la valoración urbanística de suelos en Andalucía

El pasado 23 de diciembre de 2021 entró en vigor la nueva ley urbanística de Andalucía (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, conocida como LISTA), lo que se traduce en una serie de modificaciones a tener en cuenta en el ámbito de la valoración urbanística en esta comunidad autónoma.

A efectos valorativos serán CUATRO los principales aspectos a considerar con este nuevo texto normativo:

1. Dualidad del suelo: Urbano VS Rústico
2. Nuevo régimen de transformación urbanística.
3. Cambios en la tramitación (plazos)
4. La Expropiación Forzosa por razón de urbanismo

Las clases de suelo se dividen en dos: SUELO URBANO y SUELO RÚSTICO. Con la nueva normativa desaparece por completo la clasificación de suelo urbanizable y la categorización del suelo urbano como consolidado y no consolidado, presente en el anterior texto legal andaluz, adaptándose al legislador estatal donde ya se establece dicha dualidad.

La valoración se fundamentará en la SITUACIÓN FÍSICA REAL del activo, más que en el propio régimen urbanístico de la propiedad del suelo derivado de una encorsetada clasificación previa, como ocurría anteriormente. De este modo, ante defectos formales observados en instrumentos de planeamiento vigentes, prevalecerá la hipótesis valorativa aplicada a partir de la realidad física comprobada.

Una de las principales diferencias entre la Ley LISTA y su predecesora (LOUA) será el planteamiento de un nuevo régimen general de intervención sobre los diferentes tipos de suelo. En este sentido serán dos los modelos de intervención: a) Actuaciones de transformación urbanística (en suelo urbano, la realización de intervenciones de mejora y reforma interior, y en suelo rústico común actuaciones de nueva urbanización); b) Actuaciones urbanísticas (las restantes).

Cada una de dichas actuaciones vienen reguladas por la formulación y aprobación de un instrumento de planeamiento concreto con contenido reglado (pendiente de su desarrollo reglamentario, en fase de aprobación), lo que deberá ser tenido en cuenta de cara a la consideración de una hipótesis valorativa en el desarrollo del suelo tasado. La figura de planeamiento a considerar conllevará una estimación aproximada de costes, así como de plazos de desarrollos inherentes a la tipología del propio instrumento, que tendrán que ser tenidos en cuenta en la aplicación del residual.

Uno de los objetivos fundamentales de la LISTA será la simplificación de los procedimientos de tramitación en el desarrollo urbanístico. Las actuaciones indicadas en el apartado anterior serán desarrolladas mediante un nuevo esquema de instrumentos de ordenación con ánimo de simplificar su tramitación y desarrollo. Con dicho texto se regula pormenorizadamente el régimen de elaboración, tramitación, aprobación e innovación de dichos instrumentos urbanísticos, estableciendo el régimen de competencias de cada fase y estableciéndose la coordinación con los procedimientos sectoriales. Es destacable el avance de la ley en el procedimiento de aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística general que corresponderá, en su totalidad, a los municipios, lo que permite simplificar su tramitación.

La posible reducción de plazos en la gestión urbanística tendrá una especial incidencia en el cálculo del valor del suelo mediante el método residual dinámico, donde los plazos de desarrollo podrían ser algo más ajustados, tal y como se pretende alcanzar mediante la aplicación del nuevo marco legal autonómico.

Le dedica el Capítulo VI del Título V, ampliando los supuestos expropiatorios, con respecto a la LOUA, justificando la obtención de terrenos para conectar obras de urbanización con las infraestructuras y servicios técnicos, o para la mejora de la accesibilidad en dotaciones públicas. La notificación de la resolución aprobatoria del expediente de expropiación conjunta se limita a 6 meses máximo desde incoación.

A efectos valorativos no implicará una gran incidencia dado que el nuevo texto andaluz se adapta al marco legal estatal que regula los procedimientos de valoración en estos supuestos (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).

La necesidad de crear un marco jurídico actualizado en materia de ordenación urbanística en la comunidad autónoma andaluza ha justificado la aprobación de dicho texto legal. Dicha actualización surge con el objeto de adaptarse a la nueva situación económica, social e inmobiliaria, muy diferente de la de comienzos del siglo XXI, cuando se aprueba la LOUA, periodo desde el cual se han ido complejizando cada vez más las tramitaciones y desarrollos urbanísticos con la ampliación administrativa del marco sectorial. Igualmente, en este período entra en vigor una nueva legislación de suelo, con lo cual se pretenden evitar posibles controversias entre el marco autonómico y estatal.

Por este motivo será necesario tener un conocimiento preciso y extenso de la nueva Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía – LISTA, especialmente en lo referente a la incidencia, que como hemos reflejado, puede tener sobre la valoración urbanística de suelos.

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