Invertir en el sector inmobiliario: el efecto apalancamiento

A veces es complicado evolucionar a nivel financiero si no se cuenta con el asesoramiento profesional adecuado. En el artículo de hoy veremos como el apalancamiento financiero, aplicado al sector inmobiliario puede ayudarte a aumentar tu rentabilidad. Comenzaremos analizando algunos puntos relevantes del sector inmobiliario para entender por qué surge este fenómeno, y a continuación veremos en qué consiste exactamente el apalancamiento, por qué es fundamental para las inversiones inmobiliarias y cómo, desde Gloval, podemos ayudarte a tomar mejores decisiones.

El sector inmobiliario se caracteriza por satisfacer las necesidades que tenemos para diversos usos:

• Edificios o viviendas para uso residencial
• Naves industriales, oficinas, locales (o centros) comerciales, hoteles y en general cualquier uso terciario
• Dotaciones públicas o privadas (hospitales, geriátricos o colegios) que permiten la organización económica y vital de una sociedad.
• La tierra, en todas sus modalidades, para usos agrícolas, ganaderos, cinegéticos, forestales
• El suelo como materia prima para urbanizar, construir y desarrollar todos los usos necesarios de una ciudad.

Es un sector muy dinámico que evoluciona de forma muy distinta en función de las necesidades de un municipio, de sus tendencias demográficas, de la evolución en las formas de consumo, de la economía nacional y local o, como hemos vivido en los últimos años, de factores de movilidad con motivo de salud pública.

Por eso, generalizar cuando hablamos del sector inmobiliario es muy peligroso. La relación entre la oferta y la demanda de viviendas en Madrid no tiene nada que ver con la de una capital de provincia de la España vaciada que pierda población. Igualmente hemos experimentado cambios importantes en las formas de consumir, con un crecimiento imparable de las compras online que potencian la demanda del uso logístico asociado, en detrimento del uso comercial tradicional. Las nuevas tendencias del teletrabajo, consecuencia en parte del Covid, también han provocado cambios impensables hace sólo un par de años en cuanto a las necesidades de uso de espacios de oficina y de trabajo.

Y es, precisamente, esa relación entre la oferta y la demanda la que marca la tendencia de los precios en los diferentes municipios y tipos de inmuebles, combinada con otros factores macroeconómicos como son la financiación, los tipos de interés o la inflación, que ha alcanzado un récord histórico en el último año. Esa oferta y demanda no es fácil de ajustar por la vía de la producción ya que el proceso de construir inmuebles es muy lento y costoso. Además, es un sector que se caracteriza por una dualidad de formato en cuanto a la tenencia del inmueble. Puedes intervenir y actuar tomando decisiones como posible propietario o, simplemente, como usuario o arrendatario. Por eso es un sector objeto de inversión. Hay numerosos operadores que compran y venden inmuebles dependiendo de sus necesidades, pero los inversores lo hacen dependiendo de sus expectativas de rentabilidad, basadas en la evolución de los precios o en los posibles flujos económicos derivados del alquiler o explotación de sus activos.

Como decía anteriormente, el sector inmobiliario está íntimamente ligado al sector de la financiación. Ambos sectores se necesitan y relacionan mutuamente con consecuencias muy importantes en la toma de decisiones. La más habitual es la que todos conocemos como necesidad de un particular o empresa de financiarse para la adquisición de un inmueble al no poder hacer frente a la totalidad del precio con recursos propios. En España esta financiación suele ser, principalmente, bancaria con garantía hipotecaria del bien adquirido. Aunque, cada vez, vamos viendo como toman más protagonismo otras formas de financiación.

Pero, en mi opinión, es mucho más importante la financiación tal cual la entienden y la utilizan los inversores, especialmente los que son profesionales. Esto es porque, ante un escenario de inversión, tan importante es acertar en las expectativas de rentabilidad del activo (en relación con su riesgo) como acertar en la estructura de recursos propios (capital) y ajenos (deuda) de la operación. Es lo que, técnicamente, denominamos apalancamiento financiero, que como veremos tiene un efecto multiplicador dependiendo de algunos aspectos.

Voy a explicarlo con un ejemplo teórico muy sencillo. Supongamos que compro un inmueble por 100.000 € y en un año lo vendo en 110.000 €. Está claro que si pongo todos mis recursos la rentabilidad de dicho capital ha sido un 10%. Pero si acudo a una entidad que me financia el 80% a un interés del 4%, sólo pongo 20.000 € de mi capital y soporto en un año 3.200 € de intereses (el 4% de los 80.000 € prestados). Cuando vendo al mismo precio, con dicha financiación, obtengo una rentabilidad del 34% (6.800 € con los 20.000 € aportados) y, lo más importante, he dispuesto de 80.000 € de capital sobrante para otras inversiones.

Esto demuestra que cuando los intereses de la deuda son inferiores a la rentabilidad del activo interesa tener una estructura con apalancamiento de la operación por su efecto multiplicador. Y demuestra que la inversión inmobiliaria, en realidad es más financiera que inmobiliaria. Pero para que ambos sectores se beneficien se requiere de tipos de interés adecuados y de entidades o empresas dispuestas a financiar porque tienen certeza en la devolución de sus préstamos.

En GLOVAL somos expertos en el análisis y valoración de todo tipo de inmuebles, con independencia de su uso, estado constructivo, localización y momento del ciclo inmobiliario. Acompañamos a nuestros clientes para que tomen decisiones óptimas de inversión gracias a nuestro conocimiento de cada mercado y de las variables técnicas y económicas que las afectan. Y ayudamos con nuestros informes (bajo normativa ECO o RICS) a que la financiación, tan importante en este sector como he explicado, sea óptima y rigurosa con niveles de riesgo adecuados al valor del inmueble y a los flujos económicos que genera.

El sector inmobiliario seguirá siendo muy complejo y cambiante, por unos motivos o por otros (mercados, inflación, tipos de interés, materias primas). Pero con la capilaridad de nuestra red de técnicos a nivel nacional, nuestras bases de datos y la enorme experiencia acumulada podemos hacerte más fácil tu inversión y que tengas el apalancamiento financiero más adecuado. Consulta a continuación nuestros servicios y ponte en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudarte.