¿Cuáles son las principales diferencias entre una Tasación ECO y una Valoración RICS?

Raquel Yepespor Raquel Yepes9 febrero, 2022

¿Cuáles son las principales diferencias entre una Tasación ECO y una Valoración RICS? Esta es una de las preguntas más recurrentes que realizan los clientes de Gloval cuando solicitan una valoración, ya que ambas se emplean de forma habitual.

A través de este artículo te vamos ayudar a dar respuesta a esta pregunta, además de exponerte un caso práctico de una valoración de inmuebles de explotación económica.

Diferencias entre Tasación ECO y Valoración RICS

Las principales diferencias entre una Tasación ECO (norma ECO) y una Valoración RICS (norma internacional RICS) son el ámbito de aplicación, la metodología de valoración y los supuestos de base para la aplicación de dichos métodos. A continuación, te contestamos a algunas preguntas para que te quede clara la diferencia entre ambas:

¿Bajo qué normas se rigen las Tasaciones ECO y Valoraciones RICS?

Norma que rige la Tasación ECO

La Tasación ECO se rige bajo la Normativa de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, establecida por Banco de España.

Normas que rigen la Valoración RICS

La Valoración RICS se rige bajo las normas Internacionales de Valoración (International Valuation Standars 31 de enero de 2020), y conforme a las normas profesionales de valoración de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) de 31 de enero de 2020, “Red Book”, que incorpora las IVS 2020.

La Orden ECO, norma es de aplicación obligatoria en España para las finalidades en ella establecida, recoge todos los aspectos de la valoración limitando y fijando todos los parámetros de la misma, obligando a realizar comprobaciones concretas o a aplicar metodologías de una determinada manera. Hay que señalar la comprobación y verificación técnico-legal de los activos a tasar como limitación del valor, en especial, la comprobación registral. Si deseas conocer más detalles sobre la normativa hipotecaria del Banco de España puedes consultar este artículo con todo lo que necesitas saber sobre la normativa hipotecaria del Banco de España.

Las normas de valoración RICS plasmadas en su Libro Rojo, están redactadas bajo un espíritu normativo anglosajón, por medio de recomendaciones, acciones de buena praxis profesional y pocas normas, habilidades prácticas y experiencia en mercado, dejando en manos del Valorador (o de la empresa a la que pertenezca) la correcta aplicación metodológica.

¿Cuándo solicitar una Tasación ECO o una Valoración RICS?

Solicitar una Tasación ECO

Una Tasación ECO se solicita cuando se requiere financiación con garantía hipotecaria o se busca determinar el valor de mercado para ser usada en España. Puedes solicitarla ahora a través de Gloval.

Solicitar una Valoración RICS

Las Valoraciones RICS son requeridas para operaciones internacionales y transacciones corporativas, así como para aquellos activos inmobiliarios que requieren un importante nivel de especialización. Si este es tu caso puedes solicitarla ahora a través de Gloval.

¿Qué tiempo de validez tienen una Tasación ECO y una Valoración RICS?

Validez de la Tasación ECO

Una Tasación ECO tiene un plazo máximo de validez de 6 meses

Validez de la Valoración RICS

Una Valoración RICS no tiene un plazo de validez determinado. El valor del inmueble esta referenciado a una fecha determinada, establecida en los términos de contratación.

Si quieres saber más sobre la caducidad de las tasaciones inmobiliarias puedes leer este artículo: ¿Tiene caducidad la tasación de un inmueble?

¿Cuáles son las diferentes finalidades para las que se puede solicitar una Tasación ECO o una Valoración RICS?

Finalidades de una Tasación ECO

Una Tasación ECO se puede solicitar para diferentes finalidades:

  • Garantía hipotecaria de créditos o préstamos
  • Determinación del valor de activos para evaluar, supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.
  • Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias
  • Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones

Finalidades de una Valoración RICS

El Libro Rojo de la Valoración RICS no establece finalidades de valoración concretas.

Las más usuales son:

  • Uso Interno del cliente que la solicita.
  • Garantía hipotecaria para entidades extranjeras.
  • Consolidación o actualización de Balances.

Si necesitas solicitar una tasación con finalidad “garantía  hipotecaria” seguro que te interesará leer este artículo en el que te detallamos todo lo que necesitas saber para solicitar una tasación hipotecaria.

¿Quién puede realizar una Tasación ECO o una Valoración RICS?

Quién realiza una Tasación ECO

Las tasaciones ECO son firmadas por técnicos individuales y son las sociedades de tasación registradas en el Banco de España (Como Gloval) las únicas facultadas para la emisión de informes, acogidos a esta normativa.

Quién realiza una Valoración RICS

La Valoración RICS puede realizar única y exclusivamente una persona que sea Miembro RICS (MRICS) y que esté convenientemente dada de alta como Registered Valuer (REV). En la actualidad Grupo Gloval, cuenta con un cualificado y experimentado equipo de Miembros RICS, Registered Valuers.

¿Qué metodologías se utilizan para realizar una Tasación ECO o una Valoración RICS?

Metodología Tasación ECO

La metodología utilizada en una Tasación ECO puede ser coste, comparación y actualización de Rentas. En Función de la tipología y uso, la finalidad se adaptará a la metodología correspondiente.

Metodología Valoración RICS

La Valoración RICS admite una mayor libertad en la elección del método aplicable siendo los más habituales los métodos de comparación y descuentos de flujos de caja.

Valoración RICS

Tabla comparativa entre ECO/805/2003 y RICS (31 ENERO 2020)

TEMA ECO/805/2003 RICS (31 ENERO 2020)

 

OBJETO

 

Estable las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales.

Además de la metodología establece los métodos que deben aplicarse en función de la tipología así como parámetros mínimos de aplicación (nº comparables, tasas descuento, beneficio promotor, primas de riesgo, etc) y siempre bajo aplicación del principio de prudencia.

 

El objetivo de las normas de RICS se basa en generar confianza y ofrecer la seguridad, tanto a clientes como a usuarios reconocidos, de que una valoración realizada por un valorador cualificado de RICS se llevará a cabo de conformidad con las normas profesionales más estrictas, actualmente recogidas en las Normas Internacionales de Valoración

• Código de Principios Éticos para Valorados Profesionales (Actuar con integridad; Ofrecer siempre un servicio con un alto nivel de calidad; Actuar de manera que se promueva la confianza en la profesión; Tratar a los demás con respeto y Asumir responsabilidad)
• Normas de Conducta
• Obligaciones relativas a la competencia, objetividad y transparencia

Rics recomienda metodologías para diferentes escenarios, pero no establece como obligatorio el uso determinado de un método o sus parámetros, lo deja a criterio y responsabilidad del técnico firmante MRICS.

 

ÁMBITO DE APLICACIÓN o FINALIDADES

 

Serán para las valoraciones que se utilicen para las siguientes finalidades:

• Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

• Determinación del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de registro y valoración segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto 1317/2008, de 24 de julio, y determinación de la valoración de activos a efectos del artículo 68 de la Ley 20/2015, de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.

• Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.

• Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

De entre las cuatro finalidades la más frecuentes es la primera de ellas.

El objeto es obtener el Valor Hipotecario considerado como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

 

RICS no determina Finalidades específicas. RICS determina que se indique claramente cuál es la finalidad con la que se prepara el encargo de valoración, sin embargo, en abstracto, puede emplearse para cualquier tipo de Finalidad, sin limitación alguna -salvo la lógica legalidad, se entiende- desde que la finalidad esté claramente definida y declarada.RICS reconoce varias Bases de Valoración para su empleo, siendo las más habituales y recomendadas por el propio Libro Rojo, el Valor de Mercado y la Renta de Mercado.

Las bases de valoración son una declaración de los supuestos fundamentales de medición de una valoración como son:

• valor de mercado
• renta de mercado
• valor de inversión (o valía)
• valor equitativo (anteriormente definido en las NIV como valor razonable)
• valor sinergia
• valor de liquidación

 

DEFINICIÓN DE VALOR DE MERCADO

 

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

 

 

Cuantía estimada por la que un activo o pasivo se intercambiaría en la fecha de la valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.

Caso práctico de Valoración de inmuebles ligados a explotación económica

Una vez entendidas las diferencias entre Tasación ECO y Valoración RICS, nos gustaría exponeros un caso más específico, se trata de la valoración de inmuebles ligados a explotación económica ámbito donde más discrepancias de valor podemos obtener.

Podemos determinar el Valor de Mercado de un inmueble con ambas metodologías, pero el resultado (valor) de una tasación ECO difiere del de una valoración RICS por razones de aplicación metodológica y criterios de prudencia valorativa que impregna la normativa ECO.

Veámoslo en la siguiente tabla, analizando las principales diferencias operativas entre ambas normativas en la valoración de un inmueble ligado a explotación económica.

TEMA ECO/805/2003 RICS (31 ENERO 2020)

 

METODOLOGÍA DE VALORACIÓN

 

(*) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación

El Valor Hipotecario, según artículo 45.2 a) será el menor de los valores entre:

• método de actualización de rentas

• método de coste.

 

El valor de mercado se obtiene por el descuento de flujos de caja.

 

PLAZO FLUJOS DE CAJA

 

Vida útil del inmueble (máximo 35 años – Art. 19)

 

Perpetua

 

TASA DESCUENTO

 

Tasa de descuento constante

 

 

• Tasa de descuentos nominales periodo 10 años

• Yield constante resto periodo

 

VALOR DE REVERSIÓN

 

Como residual Inmobiliario del edificio al final de su vida útil (suelo más edificación aprovechable al final de su vida útil).

 

 

Como residual financiero al final del periodo 10 años.

 

MONEDA

 

Moneda en términos constantes

 

 

Moneda en términos nominales

 

TASA DE CRECIMIENTO

 

Variables primeros 5 ejercicios y constante hasta fin de vida útil

 

 

Variables en términos nominales durante los 10 primeros años

 

GASTOS DE VENTA

 

No existen

 

 

Se deducen del valor descontado

 

IMPUTACIÓN AL INMUEBLE

 

Se deberán eliminar la parte de renta que se considere ajena al inmueble como marcas, rotaciones, gestión, etc.

 

 

Se deberán incluir aquellos activos que no siendo inmuebles se consideran necesarios para la actividad.

 

CONCEPTOS A CONSIDERAR EN LOS CÁLCULOS

 

Cash Flow Libre – Impuesto Sociedades

 

 

EBITDA – CAPEX – FF & E

 

OTROS

 

Advertencias y condicionantes

Si existiesen condicionantes al valor de tasación, la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la sociedad de tasación, en el plazo más breve posible con el límite del plazo de validez de la tasación, la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes

 

 

Supuestos y Supuestos especiales

Los supuestos se establecen cuando el valorador considera razonable aceptar que algo sea verídico sin la necesidad de llevar a cabo una comprobación o verificación específica.

Tales supuestos deben ser razonables y guardar relación con la finalidad

para la cual se solicita la valoración.

Un supuesto especial es un supuesto realizado por el valorador que o bien

Como conclusión a lo anteriormente expuesto, indicar que ambas regulaciones (ECO y RICS) tienen su ámbito de actuación concreto y delimitado. Se trata por tanto de regulaciones necesarias y no contradictorias entre sí, que permiten velar por un correcto y transparente funcionamiento del mercado y que otorgan a todos los actores intervinientes (compradores, vendedores, intermediarios, financiadores, reguladores, etc.) de la suficiente confianza para que dicho funcionamiento cumpla con los estándares más elevados.

¡Esperamos haberte aclarado todas tus dudas! Si necesitas solicitar una Tasación ECO o una Valoración RICS o deseas realizarnos alguna otra consulta, en Gloval disponemos de profesionales expertos que estarán encantados de asesorarte y ayudarte en lo que necesites. Visita nuestros servicios y completa el formulario que encontrarás al final de cada página.

¿Te ha resultado útil esta información?

subscribe-icon
Suscríbete a nuestro blog

Privacy Preference Center