Crowdfunding inmobiliario: El futuro de la financiación alternativa

El crowdfunding inmobiliario ha ido cobrando impulso en los últimos años. Más de 500M€ se invirtieron mediante este método en 2020, cifra que casi se duplicó en 2021 hasta alcanzar los 958M€. Este impresionante crecimiento parece que continuará en 2022, siendo el sector inmobiliario uno de los temas de inversión preferidos de los milenials, acentuado por la falta de acceso a la compra de vivienda y más aún con la crisis de Covid-19 que ha sacudido los mercados financieros en los últimos años.

El crowdfunding inmobiliario consiste en un llamamiento al público general para la financiación de un proyecto de construcción o reforma de un edificio. En la gran mayoría de los casos, se trata de la construcción de viviendas, oficinas o comercios.

Los proyectos de crowdfunding inmobiliario son accesibles a través de plataformas especializadas. A través de éstas, se invita a las personas a elegir el proyecto de su elección y a comprar bonos directamente en línea.

Los fondos aportados por los ahorradores permiten al promotor llevar a cabo su proyecto inmobiliario. Una vez completado éste, la venta del edificio permite reembolsar a los inversores sus correspondientes intereses. Para el inversor no se trata de convertirse en copropietario de un edificio, sino de otorgar un préstamo promotor. El préstamo se devuelve al final de la obra junto con intereses, generalmente después de 12 o 24 meses.

Este tipo de inversión tiene muchas ventajas, siendo las principales las siguientes:

• Accesibilidad, con un ticket de entrada relativamente bajo: desde 1.000€
• Comodidad en la que los inversores no tienen las limitaciones de un propietario o promotor (no hay obras que gestionar, inquilinos que encontrar, rentas que recuperar, etc.). Sólo tienen que seguir el progreso del proyecto a través de la plataforma y se les mantendrá informado periódicamente con informes.
• Altas tasas de interés, entre un +8% y +10% anual.
• La posibilidad de invertir en varios proyectos al mismo tiempo.
• La ausencia de comisiones para los inversores.

A cambio, se deben aceptar las siguientes restricciones:

• El riesgo de pérdida de capital. El tipo de interés es indicativo y sólo se pagará si todo sale según lo previsto. Sin embargo, como en cualquier proyecto, puede haber imprevistos. Un subcontratista que quiebre, un defecto, un problema regulatorio, etc. Estos casos son muy raros porque las plataformas serias realizan auditorías muy exhaustivas y solo ofrecen proyectos seguros. Por lo tanto, el riesgo de impago es bajo, pero no nulo.
• El capital está bloqueado durante toda la duración de la operación, que generalmente dura entre 1 y 2 años y no es posible revender las acciones durante este tiempo. Esta falta de liquidez es una de las contrapartidas del alto rendimiento.

Para entender el por qué, primero se debe comprender cómo se financia un proyecto inmobiliario. En la mayoría de los casos, el promotor utiliza varias fuentes de financiación:

• Préstamos bancarios (aproximadamente el 40% de la financiación total).
• La venta sobre plano de apartamentos (alrededor del 40%).
• Los fondos propios aportados por el promotor (aproximadamente un 20%).

Sin embargo, en los últimos años, los bancos se han vuelto más exigentes a la hora de conceder préstamos promotores y los clientes finales tienen dificultades para comprar sobre plano en algunos casos. Sin créditos suficientes y sin un nivel suficiente de preventas, es imposible iniciar el trabajo por lo que el promotor no tiene más remedio que aportar más capital. El crowdfunding se presenta entonces como una excelente vía para que el promotor aumente su capacidad de financiación.

La gran ventaja de las plataformas inmobiliarias es que prometen altos rendimientos, generalmente entre el 9% y el 10% anual neto de los gastos de gestión. Esta rentabilidad es envidiable si la comparamos con la baja rentabilidad que ofrecen la mayoría de las cuentas de ahorro.

Los intereses comienzan a devengarse desde la fecha de la emisión efectiva de los bonos y terminan cuando el promotor devuelve el préstamo. En caso de retraso, los intereses continúan aplicándose, lo cual es un punto importante teniendo en cuenta que los proyectos que se han detenido debido a la crisis Covid-19 han tenido demoras de hasta 3 y 4 meses.

Las plataformas de crowdfunding están gestionadas por empresas especializadas, que conectan a promotores e inversores. Antes de proponer un proyecto al público en general, realizan una auditoría para verificar su solidez. De esta forma, aproximadamente el 10% de los proyectos son finalmente validados.

Realizando una comparativa de las principales plataformas en el mercado actual, se valorarán más aquellas que existen desde hace al menos 5 años, las que tienen el estatus corporativo adecuado, las que ofrecen rendimientos del 8 – 10 % y las que han financiado más de 50 proyectos.

Por último, aquellas cuya tasa de morosidad no sea superior al 0,5% y aquellas que divulguen estadísticas de forma transparente y regular. Hoy en día las plataformas que cumplen con estos requisitos son Homunity, Anaxago y Fundimmo, aunque se observan nuevas marcas emergentes en España como Housers, WeCity o Privalore.

En definitiva, el crowdfunding inmobiliario es una inversión que ofrece muchas ventajas y pocas desventajas.

En primer lugar, se destaca su simplicidad, ya que sólo se necesitan unos pocos clics para participar en la financiación de un proyecto. El ticket de entrada suele ser de 1.000 €, un nivel muy bajo en comparación con las inversiones inmobiliarias tradicionales. Además, el rendimiento es muy alto, alrededor del 10% anual. Al optar por las plataformas adecuadas que seleccionan los mejores proyectos, el riesgo de impago es bajo. En consecuencia, es una inversión que se beneficia de un buen ratio rentabilidad/riesgo. Por último, la inversión en la economía real, lo que representa una buena forma de asegurar los ahorros de un particular.

El gran inconveniente del crowdfunding inmobiliario es que el dinero está bloqueado hasta el final del proyecto, que generalmente dura entre 2 y 3 años.

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