5 comprobaciones que evitarán problemas en la compra de tu vivienda

Joaquín Santospor Joaquín Santos23 marzo, 2021

No todo es lo que parece, y pensar que lo que estamos viendo es lo que estamos comprando, es un error. Antes de tomar una de las decisiones más importantes de tu vida, como puede ser la compra de una vivienda, es preciso que realices una serie de comprobaciones.

Gloval, como tasadora oficial, las puede hacer por ti. Si estas pensando en comprar una vivienda y necesitas que te asesoremos en todo lo relativo a la tasación y te ayudemos con estas comprobaciones, consúltanos es gloval.es

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Cinco comprobaciones que evitarán sustos en la compra de una vivienda.

Lo primero que tenemos que hacer es acudir a lo que nos dice la normativa de valoración hipotecaria, conocida por su rigurosidad en la metodología que utiliza, para dar seguridad a las entidades bancarias en las garantías de los préstamos inmobiliarios.

El objetivo será conocer al máximo las características y la situación real de la vivienda. Indicamos como mínimo, realizar estas 5 comprobaciones:

1. Identificación física del inmueble

Puede parecer una perogrullada, pero la inspección ocular no debería limitarse a una simple visita. Es preciso comprobar que lo que estamos viendo, es realmente lo que estamos comprando ya que en ocasiones lo que se describe en las escrituras de propiedad no coincide con lo que estamos viendo. El contraste de los linderos registrales de la vivienda, es decir, los límites de lo que estamos comprando, debería coincidir con lo que estamos viendo. Necesitaremos saber, en su caso, los motivos de la no coincidencia y regularizarlos.

Levantar un plano de la vivienda y contrastar si la superficie escriturada, coincide con la real nos permitirá saber si se han realizado ampliaciones, en ese caso deberíamos comprobar la legalidad de las mismas y si se han realizado con la documentación requerida. Es posible también, si existen estas discrepancias, que la vivienda se haya apropiado de fincas colindantes o si la diferencia es a la baja, que le hayan ocupado una parte.

Además, hay que ver si se aprecian servidumbres visibles que pudieran afectar al uso de la vivienda (servidumbres de paso, de luces, de vistas, etc.). En la propia visita, tendremos que inspeccionar el estado de construcción y la conservación aparente (si se pueden comprobar que funcionan las instalaciones mucho mejor)

2. Estado de ocupación y régimen de propiedad

Tenemos que comprobar el estado de ocupación, saber si la vivienda está alquilada o cedida y en su caso las condiciones del arrendamiento.

Conocer la titularidad de la misma y las posibles limitaciones sobre su disposición también son muy importantes. Nos podemos encontrar con sorpresas, por ejemplo, en algunas viviendas adjudicas por herencia pueden no tener efectos las inscripciones de herederos frente a terceros por plazo de 2 años. Lo que implicaría, según la entidad bancaria, no poder disponer de un préstamo hipotecario.

En otros casos, nos podemos encontrar con derechos preferentes en la compraventa de otras personas, en definitiva, la casuística puede ser alta. Hay que tener mucho ojo con las viviendas construidas sobre un derecho de superficie, en estos casos, lo que estás comprando es solamente el derecho de usar la vivienda por el plazo restante del derecho.

3. Régimen de Protección Pública

Tenemos que saber si la vivienda que vamos a comprar está sujeta a algún régimen de protección pública, esto implicaría una serie de limitaciones para la venta y la compra que deberíamos cumplir.

En un principio, la limitación más conocida, es la de que su precio está limitado por la legislación, no siendo posible su venta por encima de este Valor Máximo Legal.

No solamente se limita el precio de venta, también hay derechos de tanteo y retracto por el que la administración puede optar por adquirirla preferentemente e incluso una vez transmitida. Si compramos por encima del precio de venta, además de estar incurriendo en una ilegalidad, nos podemos llevar una buena sorpresa.

La variedad de legislación en esta materia y la tipología que existe sobre las Viviendas Protegidas, es infinita, tantas como comunidades autónomas y planes de vivienda estatales y autonómicos. Recomendamos que si la vivienda está sujeta a este régimen de protección te informes directamente en las Oficinas de Vivienda de cada región.

4. Régimen de protección del patrimonio arquitectónico

Algunas viviendas, incluidas como patrimonio arquitectónico, tienen obligaciones de mantenimiento según las especificaciones definidas, así como de unas limitaciones en cuanto a obras y/o ampliaciones. También es posible, que se puedan ver beneficiadas en algunos impuestos municipales, así que informarse en este sentido puede ser hasta incluso beneficioso.

5. Adecuación al planeamiento urbanístico vigente

Comprobación muy recomendable tanto para pisos como para chalets, ya que nos podemos llevar varias sorpresas que pueden condicionar el acceso a la financiación hipotecaria.

Pensar que compramos un loft como si fuera una vivienda, es un error ya que en algunos municipios no es posible destinarlo a vivienda habitual. Además, las condiciones de financiación no serían las mismas que para una vivienda, ya que tendrían la consideración de local de negocio.

En viviendas unifamiliares, hay que comprobar que las edificaciones cumplen la separación mínima a sus vecinos (retranqueos), que no supera la ocupación, que el número de plantas tampoco supera el permitido y que no ha excedido la superficie máxima permitida (edificabilidad). Si estas obras se han realizado sin permiso hay que ver si existe algún procedimiento urbanístico abierto por inadecuación al planeamiento.

Las viviendas situadas en urbanizaciones ilegales, pueden tener falta de infraestructuras y tener pendiente costes de urbanización y regularización de la situación. Será necesario estimar estos costes y el plazo para su desarrollo.

Hay viviendas que están situadas en suelos que están pendientes de algún desarrollo, y por lo tanto pueden estar sujetas a expropiación. Es posible que sea necesaria su demolición para el desarrollo del suelo y las futuras edificaciones que haya previsto la ciudad.

Muchas comprobaciones se pueden realizar si solicitamos una Nota Simple Registral en el Registro de la Propiedad, será preciso que el propietario de la vivienda te facilite el número de finca registral y el Registro de la Propiedad al que pertenece, o bien el Código Registral Único o Idufir, aunque es menos conocido.

Como ves, las comprobaciones te permitirán conocer las características y la situación real de la vivienda, podemos dejar este trabajo a un profesional, solicitando un informe de tasación de la vivienda con finalidad hipotecaria. ¡Consúltanos sin compromiso!


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Joaquín Santos

Arquitecto Técnico por la Universidad Politécnica de Madrid, cuenta con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras su dilatada experiencia como Director Técnico, actualmente nos acompaña en Gloval Analytics como experto en análisis del mercado inmobiliario y desarrollo de negocio.

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