5 claves para ponerle precio a una casa

Equipo Glovalpor Equipo Gloval5 febrero, 2021

Tras la gran decisión de poner a la venta una vivienda, llega el problema de decidir por cuánto. Tanto si decides asesorarte por un agente de la propiedad, por un tasador oficial o por tu cuenta, responder a la pregunta de ¿Por cuánto puedo vender mi casa?, no es una tarea sencilla. La subjetividad en estos casos puede jugar una mala pasada.

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Queremos mostrarte 5 claves que podrían ayudarte a saber por cuánto podrías vender tu casa.

1.- Valoraciones online

Existen en el mundo online, numerosas páginas web que ofrecen valoraciones online gratuitas, es una manera razonable de empezar a ponerle precio a la vivienda que quieres vender.

La problemática de estas valoraciones reside en que se basan exclusivamente en ofertas de mercado, y el ajuste del precio obtenido a un valor de mercado razonable, reside en la existencia de un número suficiente de datos.

Por otro lado, generalmente para la estimación, solamente suelen tener en cuenta la superficie de la vivienda y su zona, dejando de lado, características importantes y que afectan considerablemente a su valor.

Como decíamos, la base para que funcionen bien estas valoraciones, reside en tener una depurada y contrastada fuente de datos, no solamente de ofertas, sino de valores de mercado, cuyas características hayan podido ser contrastadas. En este sentido, la herramienta desarrollada por Gloval con el nombre de Valea, ofrece información detallada de la zona, no solamente de comparables (ofertas depuradas) sino de tasaciones con las correspondientes comprobaciones que llevan implícitas.

2.- Analizar la oferta del entorno

Para analizar la oferta del entorno, lo mejor y más fácil que puedes hacer es localizar inmuebles homogéneos al tuyo, cuyo radio de entorno no sea grande. Las dimensiones del radio te las dará tu conocimiento de la zona, aunque te recomendamos que no supere los 500 metros en grandes ciudades. En ocasiones puede suceder que la circunferencia no se ajuste a las características similares de tu zona, será preciso entonces modificarlo por un polígono que incluya las zonas más similares a la tuya. Se nos ocurre, por ejemplo, una vivienda situada en primera línea de playa. Será mejor hacer un cuadrado en primera línea que una circunferencia.

Además del radio y/o identificación de la zona, es preciso que filtres por aquellas características de la vivienda que pueden hacer que el precio varíe. Enumeramos a continuación, algunas de las más importantes:

    • Superficie (se recomiendan rangos que no superen los 25 m², aunque para dimensiones de vivienda superiores a los 200 m² nos podemos ir a rangos más amplios) Si no sabes la superficie de una vivienda te decimos como puedes descubrirla sin necesidad de visitarla en este artículo
    • Estado de conservación y/o antigüedad.
    • Ascensor (habrá que valorar la altura si no dispone)
    • Equipamiento del edificio (piscina, zonas verdes, deportivas…)
    • Anejos vinculados a la vivienda (garajes, trasteros, terrazas)
    • Número de dormitorios y baños.

Una vez obtenidos los datos, podrás hacerte una idea del precio estimado de oferta, pudiendo marcar una banda de precios. Aunque hay otro detalle en la que deberías fijarte, el tiempo que lleva publicada la oferta. Anuncios con publicaciones superiores a 6 meses pueden ser un indicador de que el precio puede ser alto.

Si este método te resulta poco cómodo, puedes también asesorarte por algún agente de la propiedad de la zona, tienen información de transacciones reales y pueden darte otro punto de partida; y además suele ser gratis. En ocasiones hemos escuchado, que su valoración puede ser poco objetiva, por lo que te recomendamos que realices ese estudio de mercado previo, para conocer las bandas de precios ofertados.

Otra opción, es que contrates los servicios de un tasador oficial independiente, su opinión será totalmente subjetiva y además realizará numerosas comprobaciones jurídicas y técnicas de la vivienda, que quizás no hayas considerado. Tendrás un argumento importante de venta. En Gloval, podemos ayudarte en este sentido solicitándonos una tasación

3.- Aparcar el apego emocional

Sabemos que es difícil separar el apego emocional que se puede tener hacia una vivienda, puede que sea donde naciste, o en la que has pasado momentos inolvidables. Además de tener una visión distorsionada, por las “mejoras” que has invertido en ella.

Sí, ponemos mejoras entre comillas, porque no todo lo que tu crees que es bueno, lo es también para el comprador. En nuestros años como profesionales tasadores nos hemos encontrado con numerosos ejemplos, permitidnos mostraros dos de ellos:

“¡Mira qué calidades! Le hemos metido mucho dinero a las ventanas”

Efectivamente, las calidades eran buenas, pero en el momento en el que pusieron. La tecnología avanza y lo que era bueno en 1990, ahora no lo es tanto.

“¿Imagino que esto se tendrá en cuenta en la valoración no?”

Nos comentaba un vendedor, que había puesto una barra de bar en el salón en una vivienda de 70 m². Pues la verdad, no supimos qué decirle.

Lo que queremos decir es que no todo aquello que nosotros pensamos que es bueno, lo es para los demás.

4.- Fijar el precio

Ya tengo una banda de precios ¿y ahora qué?

En la mayoría de ocasiones, veremos cómo las viviendas se concentran en una banda de precios, si se observa que la mayoría se encuentran entre los 270.000 € y 275.000 € y existe un salto para un segundo grupo de precios entre 290.000 € y 295.000 €, sería interesante colocar el precio en un grupo intermedio, por ejemplo, en 280.000 €

Otra cosa que se observa es que, en ocasiones, el precio se fija como si fuera un producto de supermercado, es decir, se ajusta el precio unos euros por debajo de la cifra redondeada. Un claro ejemplo sería ajustar un precio de 300.000 € a un precio de 299.000 €. Aunque esto pueda dar la sensación de que el precio es más asequible, la opinión de la mayoría de profesionales con los que hemos hablado nos indican que esto distrae la atracción del comprador, danto una mala impresión del mismo. Suena a ¡estamos de rebajas!

Otra cosa a tener en cuenta, a la hora de fijar el precio definitivo, es considerar los rangos de búsqueda de los compradores. Generalmente si alguien está buscando casas, suele poner un rango de precios redondeado, por ejemplo, si el comprador fija su rango entre 280.000 € y 300.000 €, si has fijado tu precio en 302.000 € se quedará fuera de los filtros de búsqueda.

Finalmente, no hay que dudar en bajar el precio, según profesionales consultores, el 60% de los vendedores lo hacen. La clave es hacerlo rápido pues los anuncios antiguos no son atractivos para los compradores.

5.- Algunas claves

Otras claves para ponerle precio a una casa a tener en cuenta:

    • Mejor período para vender: La primavera y el otoño. En el primer caso por la mejoría del clima y las ganas de disfrutar vacaciones. El segundo, por la vuelta de vacaciones. El invierno es la temporada más lenta.
    • Conocer la ley de Oferta/Demanda: Se cumple el principio básico de la ley de la oferta y la demanda. Si tu casa es una más de las 20 ofertadas en el barrio, tendrás más dificultades para venderla, que si resulta ubicada en un barrio con alta demanda y oferta es escasa. Se pueden caracterizar estos mercados:
        • Mercado de compradores: En los que la oferta supera a la demanda, tendrá que situar el precio por debajo de la competencia.
        • Mercado de vendedores: En los que la demanda supera a la oferta, previsiblemente pueda incrementar el precio.
        • Mercado estable: En los que la demanda y la oferta permanecen estables, tienes que asegurarte que el precio está en sintonía con la oferta de la zona.

¡Esperamos haberte ayudado y que el artículo te haya resultado interesante! Recordarte que, si necesitas más información o solicitar una tasación oficial puedes hacerlo a través de nuestra web. ¡Hasta pronto!


Equipo Gloval

Gloval es una firma líder de servicios integrales de valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria formada por un gran equipo de profesionales y especialistas con más de 30 años de experiencia que analizan más de 2.000 tasaciones entregadas diariamente.

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