Adiós, artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Joaquín Santospor Joaquín Santos10 septiembre, 2021

Durante el transcurso de mi paso por el mundo de las tasaciones, he visto cómo operaciones hipotecarias se caían por la limitación de uno de los artículos de la Ley Hipotecaria: el 28 del Decreto de 8 de febrero de 1946.

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Dinamismo para las viviendas heredadas, eliminación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Este artículo limitaba a las viviendas, y en general, a los inmuebles que habían sido heredados por personas que no eran herederos forzosos legales (por ejemplo, cuando heredan hermanos y no hijos) sin disponer de testamento.

Este artículo que data del año 1946, limitaba por un plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos. Por lo tanto, aunque estuvieran inscritos los nuevos herederos, esta situación no tendría validez y efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo otras personas pudieran reclamar la parte de su herencia y se tuviera que volver a repartir la finca entre los nuevos herederos.

Esta limitación del artículo 28, condicionaba en numerosas ocasiones retrasos en las compraventas de viviendas heredadas y en la concesión de hipotecas, y podía afectar por tanto al valor de mercado de la vivienda, teniendo que reducir dicho valor por el riesgo que tenían que asumir los compradores.

Para los curiosos, ¿qué decía el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

Artículo 28.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Ahora las cosas están cambiando gracias a la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Dicha ley elimina, además con efecto retroactivo, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, exponiendo que la protección que ofrecía a las citadas personas herederas, es residual, en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas.

La nueva situación en la que nos encontramos, por los estragos que la dichosa pandemia del COVID-19 ha provocado con la muerte principalmente de personas mayores, ha hecho que las herencias de viviendas e inmuebles haya crecido considerablemente en el último año.

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Parece que la eliminación del artículo 28 y su limitación, será clave para estos nuevos herederos, y afectará positivamente en el dinamismo del mercado inmobiliario, facilitando las transacciones inmobiliarias y el acceso de compradores a la financiación por parte de las entidades bancarias.

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Joaquín Santos

Arquitecto Técnico por la Universidad Politécnica de Madrid, cuenta con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras su dilatada experiencia como Director Técnico, actualmente nos acompaña en Gloval Analytics como experto en análisis del mercado inmobiliario y desarrollo de negocio.

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